SCPI MNK Reason · by MNK Partners
SCPI MNK Reason : avis, rendement 2025, frais et risques
Notre analyse de MNK Reason, SCPI de rendement 100 % internationale de MNK Partners : taux de distribution 2025, frais, patrimoine, stratégie data-driven, risques et comparatif. Un décryptage factuel avant toute souscription.
Investir dans la SCPI MNK Reason comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de change. Source : MNK Partners · 31/03/2026.
Notre avis sur MNK Reason
MNK Reason est une SCPI de rendement 100 % internationale qui a distribué 12,90 % en 2025, son premier exercice plein. Nous analysons ce chiffre, sa stratégie data-driven, ses frais, ses risques et le profil d'investisseur auquel elle peut correspondre.
En résumé
MNK Reason a distribué un taux de distribution de 12,90 % en 2025, pour une performance globale de 13,90 %, appuyée sur l'outil propriétaire Quanty et une stratégie 100 % internationale. Ce niveau élevé correspond au premier exercice plein d'une SCPI récente : il ne doit pas être extrapolé et doit se comparer à l'objectif de croisière de 6 %.
La SCPI applique 12 % TTC de frais d'entrée, un délai de jouissance au 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois, et recourt à l'endettement à hauteur d'environ 21,7 %. Investie exclusivement hors de France, elle expose aussi à un risque de change propre à son positionnement international.
Note Protheus
Note attribuée par notre comité d'analyse sur 6 critères : performance, frais, gestion, patrimoine, risques et diversification.
Les chiffres clés
Source : MNK Partners · 31/03/2026.
Points forts
- Un taux de distribution 2025 élevé : 12,90 %, avec un TOF de 100 %.
- Une stratégie data-driven : l'outil propriétaire Quanty aide à lire les cycles immobiliers et à identifier des opportunités d'acquisition.
- Une diversification 100 % internationale : 5 pays, hors de France métropolitaine.
- Une société de gestion agréée et expérimentée : MNK Partners, agréée AMF, plus de 500 M€ d'encours sous gestion.
- Un ticket d'entrée accessible : 202 € de minimum de souscription.
Points de vigilance
- SCPI très récente : 2025 est son premier exercice plein, l'historique reste très court.
- Un rendement 2025 non représentatif : l'objectif de croisière est de 6 % de distribution, bien en deçà du chiffre 2025.
- Frais d'entrée élevés : 12 % TTC, à amortir sur la durée de détention.
- Exposition 100 % à l'étranger : risque de change et fiscalité spécifique selon les pays.
Le verdict de Pierre Maunand
Conseiller en Investissements Financiers, agréé AMF
MNK Reason a distribué un taux de distribution remarquable en 2025, avec un TOF de 100 %, mais elle en est à son premier exercice plein. Nous la considérons comme une poche de diversification offensive, complémentaire d'une allocation SCPI déjà construite, plutôt que comme un socle unique de portefeuille.
Dans quel cas la recommander ?Pour un investisseur qui dispose déjà d'une allocation SCPI diversifiée et cherche à ajouter une poche internationale et offensive, avec un horizon de placement de 8 à 10 ans et une tolérance au risque affirmée.
Dans quel cas être prudent ?Si vous recherchez un socle patrimonial unique, un historique de performance long, ou si vous êtes peu à l'aise avec le risque de change et l'endettement. Le chiffre 2025 ne doit pas être extrapolé sur les années suivantes.
Pourquoi investir dans MNK Reason ?
MNK Reason permet d'accéder à un portefeuille immobilier 100 % international, sélectionné via une approche data-driven, avec un taux de distribution 2025 élevé. Cette SCPI convient principalement aux investisseurs recherchant une diversification internationale et acceptant les risques inhérents à une SCPI récente.
Quel rendement pour Reason en 2026 ?
MNK Reason a distribué un taux de distribution de 12,90 % en 2025, pour une performance globale de 13,90 %, avec un TRI cible de 7 % sur 8 ans. L'objectif de distribution de croisière communiqué est de 6 % par an, et l'objectif de rendement 2026 est estimé à environ 7 %, à confirmer.
Le TRI, taux de rendement interne, est la performance annuelle moyenne visée sur la durée de placement recommandée, loyers et évolution du prix de part compris. Objectif non garanti.
Performances et objectifs 2026
Un seul exercice de référence
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 12,90 % |
| Performance globale annuelle | 13,90 %exercice de lancement |
| TRI cible | 7 % sur 8 ans |
| Objectif de distribution de croisière | 6 %/an |
| Objectif de rendement 2026 | ~7 % à confirmer |
| Durée de placement recommandée | 10 ansminimum réglementaire 8 ans |
Taux et objectifs non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le taux de distribution de 12,90 % en 2025 s'explique par une phase de déploiement initiale : portefeuille encore en construction, acquisitions réalisées à plus de 8 % « acte en main » et base de parts réduite. Ce niveau n'a pas vocation à se répéter : il doit être comparé à l'objectif de croisière de 6 %, plus représentatif du rendement futur.
Frais de la SCPI Reason
Prélevés à la souscription, inclus dans le prix de part.
Prélevés sur les loyers encaissés ; les dividendes versés en sont déjà nets.
Aucun frais de retrait sur le marché primaire.
Avec 12 % TTC de frais d'entrée, environ 10 % HT sont prélevés dès la souscription. Ce niveau de frais doit être amorti sur la durée de détention recommandée (10 ans) grâce aux revenus potentiels distribués. Un horizon de placement court réduit mécaniquement l'intérêt de l'opération.
Quels sont les risques de Reason ?
Investir dans MNK Reason expose notamment à un risque de change, à un risque lié à l'endettement et à un risque de liquidité, propres à son positionnement 100 % international. Ces risques doivent être pris en compte avant toute souscription.
Risque de change
Risque lié à l'endettement
Risque de liquidité
Consulter notre guide complet : qu'est-ce qu'une SCPI ? pour plus de détails sur les risques encourus.
Pour quel profil d'investisseur ?
Idéal si …
- Vous disposez déjà d'une allocation SCPI diversifiée.
- Vous recherchez une exposition 100 % internationale.
- Vous acceptez un risque de change et un historique court.
À éviter si …
- Reason serait votre unique support SCPI.
- Vous extrapolez le taux 2025 pour les années suivantes.
- Le risque de change vous est inconfortable.
Nos conseils
- Combiner avec une SCPI plus mature ou zone euro.
- Raisonner sur l'objectif de croisière (6 %), pas sur 2025.
- Limiter le poids de Reason dans l'allocation globale.
Comprendre MNK Reason
MNK Reason est une SCPI de rendement 100 % internationale, gérée par MNK Partners, qui s'appuie sur une approche data-driven pour sélectionner ses actifs. Son objectif est de distribuer des revenus potentiels aux associés tout en valorisant son patrimoine sur le long terme.
Présentation de la SCPI
MNK Reason est une SCPI de rendement 100 % internationale à capital variable, lancée en 2024 par la société de gestion MNK Partners. Elle collecte l'épargne des investisseurs pour acquérir et louer des immeubles professionnels hors de France, principalement au Royaume-Uni.
Son positionnement est distinctif : une stratégie exclusivement internationale, appuyée sur l'outil propriétaire Quanty pour identifier les opportunités d'acquisition. Sur son premier exercice plein, elle a distribué 12,90 %, avec 40,2 M€ de capitalisation et environ 1 900 épargnants.
La société de gestion : MNK Partners
MNK Partners est une société de gestion agréée par l'AMF sous le numéro GP-19000006, fondée par Mansour Khalifé. Elle revendique plus de 500 M€ d'encours sous gestion et une spécialisation dans l'immobilier international, avec une gestion appuyée sur la data.
Parmi ses différenciants : une approche ESG, avec un label ISR obtenu le 10/02/2025, et l'outil propriétaire Quanty d'analyse quantitative des cycles immobiliers.
Ni le label ISR ni l'outil Quanty ne constituent une garantie de performance.
MNK Partners en chiffres
Le patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier de MNK Reason est réparti entre plusieurs pays et deux classes d'actifs principales afin de rechercher une performance internationale diversifiée.
Répartition typologique
Au 31/12/2025. Répartition à rafraîchir avec le dernier bulletin trimestriel.
Répartition géographique
Sources concordantes, à dater avec le dernier bulletin trimestriel.
Stratégie granulaire assumée : en misant sur un parc d'une dizaine d'actifs répartis sur 5 pays et environ 7 à 18 locataires, MNK Reason vise à limiter la dépendance à un actif ou un locataire unique, tout en restant très concentrée par rapport à des SCPI plus matures.
Les chiffres en détail
Les principaux indicateurs financiers permettent d'évaluer la solidité et les perspectives de MNK Reason : capitalisation, valeur de part, taux d'occupation financier, nombre d'actifs, nombre de locataires et taux de distribution.
| Information | Valeur |
|---|---|
| Capitalisation | 40,2 M€ |
| Nombre d'épargnants | ~1 900 |
| Nombre d'actifs | ~11 |
| Nombre de locataires | ~7 à 18 |
| TOFtaux d'occupation financier | 100,00 % |
| Délai de jouissance | 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois |
| Versement des revenus potentiels | Mensuel |
| Prix de la part | 1,01 € |
| Prix de la part initial | 1,00 € |
| Minimum de souscription | 202 €(200 parts × 1,01 €) |
| Versements programmés | Oui |
| Réinvestissement des dividendes | Oui |
| Endettement | ~21,7 % |
| TRI cible | 7 % sur 8 ans |
| SRI | 3/7 |
| Label ISR | Oui |
Données MNK Partners au 31/03/2026. Les taux et objectifs ne sont pas garantis.
Documentation
Liens directs vers chaque document à insérer avant mise en ligne (source : mnk-partners.com).
MNK Reason face aux autres SCPI
MNK Reason se distingue des autres SCPI par son positionnement 100 % international, sa stratégie data-driven et un taux de distribution 2025 élevé mais atypique. Son intérêt dépend du profil de l'investisseur et de sa place dans une allocation déjà diversifiée.
Comparatif des principales SCPI
| SCPI | Création | TD 2025 | Ticket d'entrée | Frais d'entrée | Frais de sortie | Capitalisation | Diversification |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MNK Reason | 2024 | 12,90 % | 202 € | 12 % TTC | 0 % | 40,2 M€ | 5 pays, international |
| Comète | 2023 | 7,25 % | 200 € | ~10 % | 0 % | ~150 M€ | Europe, diversifiée |
| Iroko Atlas | 2023 | 8,05 % | 188 € | 0 % | 5 % | ~300 M€ | International, opportuniste |
| Iroko Zen | 2020 | 7,14 % | 5 100 € | 0 % | 6 % | 1,499 Md€ | 7 pays, multi-secteurs |
| Remake Live | 2022 | 7,05 % | 204 € | 0 % | 5 % | 882 M€ | 9 pays |
Taux de distribution 2025 indicatifs, non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Reason vs ses concurrentes
Reason vs Comète
Comète a un peu plus d'historique et des frais d'entrée légèrement inférieurs. Reason affiche un taux de distribution 2025 nettement supérieur, à relativiser compte tenu de son premier exercice.
Reason vs Iroko Atlas
Iroko Atlas partage un positionnement international et opportuniste, sans frais d'entrée mais avec des frais de sortie. Reason applique des frais d'entrée plus élevés, compensés par un taux de distribution 2025 supérieur.
Reason vs Iroko Zen
Iroko Zen est bien plus établie, diversifiée sur 7 pays sans frais d'entrée. Reason est plus jeune, 100 % internationale et plus concentrée, avec un profil plus offensif.
Quelle place dans une allocation patrimoniale ?
Compte tenu de son court historique et de son exposition 100 % internationale, nous recommandons de considérer MNK Reason comme une poche complémentaire au sein d'une allocation SCPI déjà diversifiée, plutôt que comme le support principal d'un patrimoine immobilier.
Le poids de Reason dans votre allocation doit tenir compte du risque de change, de l'endettement et du niveau de frais d'entrée, à mettre en perspective avec votre horizon et votre tolérance au risque.
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Comment investir dans MNK Reason ?
MNK Reason peut être détenue au comptant, à crédit ou en démembrement, selon les modalités proposées. Le choix du mode de détention dépend de la situation fiscale, de la capacité d'épargne, de l'horizon et des objectifs de l'investisseur.
Les modes d'investissement
Comptant
La formule la plus courante : vous percevez les revenus potentiels dès l'entrée en jouissance, le 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois.
Crédit
Financer ses parts à crédit permet un effet de levier et la déduction des intérêts d'emprunt.
Démembrement
Nue-propriété à prix décoté, avec exonération temporaire de revenus fonciers, ou usufruit temporaire ; MNK Partners propose des grilles dédiées.
Reason n'est pas référencée en assurance-vie ni en PER. Vous souhaitez en savoir plus sur l'assurance-vie ? Consultez notre guide Qu'est-ce qu'une assurance-vie ?
Notre accompagnement
Conseil transparent
Nous comparons Reason à d'autres SCPI et enveloppes selon votre situation, sans frais d'entrée supplémentaires.
100 % en ligne
Signature électronique, suivi digital de vos parts et de vos revenus.
Suivi dans la durée
Un conseiller agréé AMF reste disponible pour arbitrer, renforcer ou céder vos positions.
Les étapes de la souscription
KYC
Saisie de vos informations personnelles et professionnelles.
Profilage
Évaluer votre profil investisseur à partir d'une série de questions.
Conseil
Recommandation écrite en fonction de votre profil.
Souscription
Signature électronique en quelques minutes.
Suivi
Revenus mensuels et accompagnement dans la durée.
Souscrire
Comment investir dans Reason avec Protheus ?
Créez votre compte, sélectionnez MNK Reason et votre montant, puis signez électroniquement. Vos parts génèrent ensuite des revenus potentiels, versés mensuellement après le délai de jouissance.
Investir dans la SCPI Reason comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de change. Le taux de distribution n'est pas garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Je crée mon compteQuestions fréquentes sur la SCPI MNK Reason
Cette FAQ répond aux principales questions sur MNK Reason : rendement 2025, frais, risques, Quanty, délai de jouissance, fiscalité, pays d'investissement et modalités de souscription. Chaque réponse est formulée pour pouvoir être comprise indépendamment.
Reason est-elle une bonne SCPI ?
MNK Reason a distribué 12,90 % en 2025, avec un TOF de 100 % et une stratégie appuyée par la data. Ces chiffres sont élevés, mais ils correspondent au premier exercice plein d'une SCPI dont l'historique reste court, avec 40,2 M€ de capitalisation et environ 21,7 % d'endettement au 31/03/2026. Nous la considérons comme une poche de diversification offensive, plutôt que comme un socle unique de portefeuille.
Quel rendement peut-on espérer ?
MNK Reason a distribué 12,90 % en 2025, pour une performance globale de 13,90 %. L'objectif communiqué de croisière est de 6 % de distribution et 7 % de TRI sur 8 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis ; le chiffre 2025 correspond à un exercice de lancement et ne doit pas être extrapolé.
Pourquoi le rendement 2025 est-il si élevé ?
Le taux de distribution de 12,90 % s'inscrit dans une phase de déploiement initiale. Le portefeuille était encore en construction, certaines acquisitions ont été réalisées à plus de 8 % « acte en main » et la base de parts était réduite. Le niveau observé en 2025 est donc à comparer avec l'objectif de croisière de 6 %, et non présenté comme une norme future.
Quels sont les frais de Reason ?
MNK Reason applique 12 % TTC de frais de souscription, soit environ 10 % HT, inclus dans le prix de part. La commission de gestion est annoncée autour de 14 % HT des loyers encaissés, à confirmer dans le DIC à jour. Il n'y a pas de frais de retrait sur le marché primaire.
Qu'est-ce que Quanty ?
Quanty est l'outil propriétaire d'analyse quantitative de MNK Partners. Il est présenté comme un outil de lecture des cycles immobiliers et d'identification d'opportunités d'acquisition ; cette analyse est complétée par l'expertise de l'équipe pour la sélection des actifs et la négociation.
Quel est le délai avant de percevoir les loyers ?
Le délai de jouissance de MNK Reason est fixé au 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois suivant la souscription, soit 5 mois pleins. Après cette période, les revenus potentiels sont versés mensuellement selon les modalités de la SCPI.
Dans quels pays investit Reason ?
MNK Reason investit exclusivement hors de France. Au 31/03/2026, le portefeuille est principalement exposé au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, à l'Irlande, à la République tchèque et à la Belgique.
Quelle fiscalité pour les revenus de Reason ?
Les revenus immobiliers provenant de l'étranger relèvent de règles fiscales spécifiques : selon le pays et votre résidence fiscale, la convention applicable peut prévoir un crédit d'impôt ou un mécanisme de taux effectif. La fiscalité dépend donc de votre situation personnelle et des conventions en vigueur : aucune règle universelle ne peut être avancée, ni sur les prélèvements sociaux, ni sur l'IFI.
MNK Partners communique un taux effectif moyen d'environ 20 % ; cette indication doit être vérifiée et datée sur le dernier bulletin avant toute projection.
Reason utilise-t-elle l'endettement ?
Oui, MNK Reason recourt à l'endettement, à hauteur d'environ 21,7 %. Le levier peut amplifier la performance comme le risque lorsque la valeur des actifs ou les revenus évoluent défavorablement.
Quel montant investir ?
Le minimum de souscription est de 200 parts, soit 202 € au prix de 1,01 € par part. Des versements programmés et le réinvestissement des dividendes sont possibles selon les modalités de la SCPI. Une SCPI récente ne doit pas, à elle seule, représenter une part disproportionnée d'un patrimoine diversifié.
Peut-on investir à crédit ou en assurance-vie ?
MNK Reason peut être souscrite au comptant, à crédit ou en démembrement ; elle n'est pas référencée en assurance-vie ni en PER à ce jour. Le financement à crédit peut permettre de déduire les intérêts d'emprunt selon le régime fiscal applicable, à étudier avec un professionnel.
Protheus : votre conseiller en gestion de patrimoine en ligne
Protheus est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) 100 % en ligne. Nous sommes immatriculés auprès de l'ORIAS sous le numéro 25004063, en tant que :
Courtier en Assurance
Activité régulée par l'ACPR.
Conseiller en Investissement Financier
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